Законодательные инициативы и анализ правовой неопределенности апартаментов в России на примере города Москвы

Апартаменты привлекают покупателей более низкой ценой по сравнению с традиционными квартирами, но одновременно несут в себе большие риски, связанные с правовой неопределенностью. В Москве, где рынок апартаментов особенно развит, эта проблема стоит наиболее остро. Проблема идентификации объекта недвижимости как жилого усугубляется недостаточной определенностью соответствующих критериев в российском правовом поле. Согласно действующему законодательству Российской Федерации, «апартаменты» к правовому режиму нежилых помещений, следовательно, ряд обязательно установленных требований к жилым помещениям не применяются, а именно, такие требования как: оснащение близлежайшими детскими садами и школами, иными важными объектами инфраструктуры [1], санитарно-эпидемиологические требования (например, расположение за пределами территорий промышленных зон [2]).

В Жилищном кодексе Российской Федерации указано, что главный критерий отнесения помещений к категории «жилых» является возможность постоянного проживания в них (статья 15 ЖК РФ [3]). Именно это требование в себя включает необходимость соответствия различным условиями, в т.ч., например, санитарным, к которым могут не относиться апартаменты.

Однако в доктрине прослеживается несоответствие терминологии. В ЖК РФ говорится о «пригодности» проживания (для целей признания жилыми), в Гражданском кодексе РФ упоминается о «предназначенности» (статья 288 и Проекте внесения изменений [4]). При этом, в Правительство РФ в своем постановлении говорит и о «пригодности», и о «предназначенности» [5]. Автор настоящей статьи поставил перед собой цель провести анализ, есть ли правовые различия между указанными терминами.

В 2025 году был отклонен законопроект, согласно которому предлагалось ввести понятие «многофункциональное здание», позволяющее легализовать апартаменты как объекты для проживания (Проект федерального закона № 1162929-7 [6]). Представители из Москвы выступили против этой инициативы, при этом, туристические регионы однозначно положительно отнеслись бы к такому закону, поскольку видят в апартаментах потенциал для развития туристической сферы без дополнительной социальной нагрузки. Некоторые ученые, в их числе Кудин С.А. [7], в своих работах говорят о том, что такие термины различаются тем, что предназначенность допускает как постоянное, так и временное проживание граждан, когда как пригодность – только постоянное. Кроме того, признаки рассматриваемых терминов могут соотноситься как «ex ante» и «ex post», то есть есть ли заранее определенное назначение у помещения (возможно, речь идет о том, в каком документе содержится термин, например, при проектировании строительства, когда только определяется фактическая возможность использование помещения для целей постоянного проживания, разумно использовать термин «предназначенность»).

Также суды признают различия за терминами, например, в делах про признание помещения аварийным, указывается, что помещение предназначено для постоянного проживания граждан, но оно не пригодно для такого в связи с его состоянием (см., например, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20.09.2021 № Ф09-6302/21 по делу № А50- 30311/2020 [8]). При этом, суды, проводя различия между понятиями, неоднократно указывают, что перечень оснований для признания жилого помещения непригодным для проживания шире [9].

При этом, логично предположить, что при потери жилого помещения критерия «пригодности» постоянного проживания, то оно теряет его статус как «жилое», следовательно, должна быть проведена процедура государственного учета и внесено соответствующее изменение в реестре [10]. Интересно отметить, что в таком случае также расторгаются договоры найма. При этом, судебная практика придерживается иного подхода – «обстоятельство признания жилого помещения непригодным для проживания не свидетельствует об утрате помещением свойства жилого» [11]. То есть эта правовая неопределенность позволяет сделать вывод о том, что указанные критерии имеют сугубо юридические различия. То есть наличие или отсутствие критерия «предназначенности» для постоянного проживания граждан в помещении не является определяющим для признания помещения жилым или нежилым. Важнейшим является критерий «пригодности», как более «самодостаточным» и определяющим.

Исходя из этого, можно сделать на первый взгляд абсурдный вывод о том, что помещение может быть предназначено как «нежилое», то тем не менее может допускать постоянное проживание. Этот вывод актуален для «апартаментов».

В городе федерального значения России – Москве, большая доля продаваемых помещений «нежилые», являются апартаментами. Интересно отметить, что раньше существовало сильнейшее противотечение в строительных правилах [12] по отношению к ЖК РФ. Так, в СП прямо говорилось, что апартаменты – это жилые помещения. В настоящее время такое несоответствие убрали, и в новой редакции указанных СП убрали термин «апартаменты» из соответствующего раздела.

При этом, в настоящее время обнаруживается большое количество законодательных инициатив [13], по которым предлагается признать апартаменты жилыми помещениями, однако до настоящего времени, они не получили свою реализацию. Вероятно, это связано с тем, что суды придерживаются единообразной позиции о признании апартаментов нежилыми помещениями. При этом, обоснование судов не содержит глубокого анализа жилищных норм (см. напр.: Определение Конституционного Суда РФ от 17 июля 2018 г. № 1719-О; Определение ВС РФ по делу № А54- 6031/2017; Определение ВС РФ № 5-АПГ18-30). Стоит обратить внимание, что в целом, признание устойчивого положения апартаментов как нежилых помещений связано с тем, что законодатель считает, что на практике в апартаментах как раз живут «временно», следовательно, это коррелируется с существом предназначения как «нежилые». При этом, большее значение будут иметь изменения не в жилищном законодательстве, а в технических нормах, определяющих в том числе критерии определения требований для помещений с целью признания их «жилыми».

Также отметим большую проблему отсутствия правовой определенности статуса апартаментов, которая заключается в том, что фактически застройщики вправе строить здания и сооружения, не соблюдая законодательно установленные требования к жилым помещениям, при этом, продают и позиционируют реализуемые объекты в качестве пригодных для проживания, аналогично «жилым». Это прямым образом вводит потенциальных приобретателей объектов недвижимости, которые хотят улучшить свои условия проживания.

В заключение обратим внимание на тот факт, что проблема правового статуса апартаментов похожа также на спор о правовой природе машино-мест. В итоге законодатель признал такого рода объекты самостоятельными объектами недвижимости по причине их ценности в обороте.