Статья посвящена особенностям оборота земель с особым правовым режимом в России. Автор показывает, что специальный статус участка напрямую предопределяет не только порядок его предоставления и отчуждения, но и саму возможность аренды, а также защиту прав участников сделок. Ключевая проблема работы — поиск баланса между свободой частного распоряжения землей и жесткими публичными ограничениями, закрепленными в Земельном кодексе, законодательстве об особо охраняемых территориях, лесном и сельскохозяйственном праве, а также в нормах об оборонных землях. Анализ нормативных актов и судебной практики приводит к выводу: российская система строится не на принципе беспрепятственной сделки, а на модели контролируемого участия таких участков в обороте. Ключевое условие легитимности распоряжения здесь — соответствие категории земли, ее целевому назначению, действующим зональным ограничениям и природе охраняемого государством интереса.

The article examines the specific features of land turnover under a special legal regime in Russia. The author demonstrates that the special status of a land plot directly predetermines not only the procedure for its provision and alienation, but also the very possibility of lease, as well as the protection of the rights of parties to transactions. The key issue addressed in the work is the search for a balance between the freedom of private disposal of land and the strict public‑law restrictions enshrined in the Land Code, legislation on specially protected natural areas, forest and agricultural law, and the norms governing defense lands. An analysis of regulatory acts and judicial practice leads to the conclusion that the Russian system is built not on the principle of unfettered transactions, but on a model of controlled participation of such plots in land turnover. The key condition for the legitimacy of disposal here is the correspondence of the land category, its designated purpose, the applicable zonal restrictions, and the nature of the publicly protected interest.