Российский научный вестник2782-38302782-383010.24412/2782-3830-2026-8-201-205OtherПроблемы и перспективы права застройки в механизме комплексного развития территорийChallenges and prospects for development rights within the framework of integrated territorial developmentЖамковМихаил Вячеславовичzhamkov.mixail@yandex.ruаспирант Федерального государственного научно‑исследовательского учреждения «Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации» (ИЗиСП) (г. Москва)2208202682012051807202607082026

В статье исследуется возможность использования права застройки (суперфиция) в механизме комплексного развития территорий. Анализируются действующие правовые титулы, на основании которых девелопер осуществляет освоение земельных участков, включая право аренду. Рассматриваются положения проекта реформы вещного права, а также позиции представителей юридической науки относительно преимуществ и недостатков права застройки и строительной аренды. Делается вывод о преждевременности введения права застройки в российское законодательство. Обосновывается, что существующие проблемы реализации проектов комплексного развития территорий могут быть решены посредством совершенствования арендных отношений, договорного регулирования.

This article examines the potential use of building rights (superficies) within the framework of integrated territorial development. It analyses the existing legal titles on the basis of which developers carry out the development of land plots, including leasehold rights. The provisions of the draft reform of property law are examined, as are the views of legal scholars regarding the advantages and disadvantages of the right to build and construction leases. The conclusion is drawn that it is premature to introduce the right to build into Russian legislation. It is argued that the existing problems in implementing integrated territorial development projects can be resolved by improving lease arrangements and contractual regulation.

право застройкисуперфицийземельные участкиарендастроительная арендастроительствокомплексное развитие территорийвещное правоограниченное вещное правоdevelopment rightssuperficiesland plotsleasebuilding leaseconstructionintegrated land developmentright in remlimited right in rem[1] Бандорин Л.Е., Холопик К.В. Градорегулирование и административные барьеры в области освоения территорий, проектирования и строительства // Вопросы государственного и муниципального управления. 2007. № 2-3. С. 185-189.[2] Бевзенко Р.С. О целесообразности и желательности введения права застройки в российское право / Р. С. Бевзенко // Закон. – 2016. – № 6. – С. 53-57.[3] Бевзенко Р.С. Принцип единства судьбы прав на земельный участок и на строения на нем / Р. С. Бевзенко // Вестник гражданского права. – 2020. – Т. 20, № 2. – С. 60-123.[4] Болтанова Е.С. Эколого-правовые основы регулирования застройки земель зданиями и сооружениями в России : диссертация ... доктора юридических наук : 12.00.06 / Болтанова Елена Сергеевна; [Место защиты: Ин‑т законодательства и сравнит. правоведения при Правительстве РФ]. — Томск, 2014. — 457 с.[5] Галиновская Е.А. К вопросу о вещных правах на землю / Е. А. Галиновская // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2010. – № 3(102). – С. 68-74.[6] Иванова Е.Ю. Проблемы строительной аренды в судебной практике и проект введения права застройки в отечественное законодательство // Вестник гражданского права. – 2021. – № 2. – С. 149–174.[7] Романова О. А. Субъекты и объекты градостроительных правоотношений // Актуальные проблемы российского права. 2019. № 12 (109). С. 53-61.[8] Суханов Е.А. Проблемы вещного права в современном российском праве // Журнал российского права. 2016. № 4. С. 33 - 38.[9] Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть I). ст. 16.[10] Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.[11] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. ст. 3301.[12] Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». Режим доступа: Некоммерческая интернет-версия (дата обращения: 03.07.2026).[13] Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» : (в части введения в Гражданский кодекс РФ главы 20.1 «Право застройки») : (ред., принятая Гос. Думой Федер. Собр. РФ в первом чтении 27 апреля 2012 г.) // Система обеспечения законодательной деятельности. – URL: https:​/​/​sozd.​duma.​gov.​ru/​bill/​47538-​6 (дата обращения: 09.07.2026).[1] Bandorin L.E., Kholopik K.V. City regulation and administrative barriers in the field of development of territories, design and construction // Issues of state and municipal administration. 2007. № 2-3. S. 185-189.[2] Bevzenko R.S. On the expediency and desirability of introducing building rights into Russian law/R.S. Bevzenko // Law. – 2016. – № 6. - S. 53-57.[3] Bevzenko R.S. The principle of unity of fate of rights to a land plot and to buildings on it/R.S. Bevzenko // Bulletin of Civil Law. – 2020. - T. 20, NO. 2. - S. 60-123.[4] E.S. Boltanova. Ecological and legal basis for regulating the development of land by buildings and structures in Russia: dissertation... Doctors of Law: 12.00.06/Boltanova Elena Sergeevna; [Place of protection: Law ID and compare. Law under the Government of the Russian Federation]. - Tomsk, 2014. - 457 p.[5] Galinovskaya E.A. On the issue of property rights to land/E.A. Galinovskaya // Property relations in the Russian Federation. – 2010. – № 3(102). - S. 68-74.[6] Ivanova E.Yu. Problems of construction lease in judicial practice and the project of introducing the right of development into domestic legislation // Bulletin of Civil Law. – 2021. – № 2. - S. 149-174.[7] Romanova O. A. Subjects and objects of urban planning legal relations // Actual problems of Russian law. 2019. № 12 (109). S. 53-61.[8] Sukhanov E.A. Problems of property law in modern Russian law // Journal of Russian law. 2016. № 4. S. 33-38.[9] Town Planning Code of the Russian Federation No. 29.12.2004 dated 190-FZ // Collection of Legislation of the Russian Federation. 2005. No. 1 (Part I). Art. 16.[10] Land Code of the Russian Federation dated 25.10.2001 No. 136-FZ // NW RF. 2001. № 44. Art. 4147.[11] Civil Code of the Russian Federation (Part One) dated 30.11.1994 No. 51-FZ // Collection of Legislation of the Russian Federation. 1994. № 32. Art. 3301.[12] The concept of development of civil legislation of the Russian Federation (approved by the decision of the Council under the President of the Russian Federation on the codification and improvement of civil legislation dated 07.10.2009) // Access from the ConsultantPlus reference legal system. Access mode: Non‑commercial Internet version (accessed on: 03.07.2026).[13] Draft Federal Law No. 47538-6 "On Amendments to Parts One, Two, Three and Four of the Civil Code of the Russian Federation, as well as to Certain Legislative Acts of the Russian Federation": (regarding the introduction of Chapter 20.1 "Building Rights" into the Civil Code of the Russian Federation): (ed., adopted by the State Duma Feder. Sobr. RF in the first reading on April 27, 2012 ) // Legislative support system. - URL: https:​/​/​sozd.​duma.​gov.​ru/​bill/​47538-​6 (access date: 09.07.2026).